Un intérêt réel pour l’immobilier commercial du Québec

L’offre de la montréalaise Canderel de racheter Cominar dénote un intérêt des investisseurs nationaux et internationaux pour le marché immobilier commercial au Québec, et ce, malgré les incertitudes qui pèsent sur la reprise économique post-pandémique.

Évaluée à 2,2 milliards de dollars (une fois la dette déduite), l’offre de la société immobilière Canderel vise l’acquisition du portefeuille de Cominar, qui compte parmi ses actifs plusieurs immeubles commerciaux, de bureaux et industriels. Si le rachat se concrétisait, il s’agirait d’une des plus importantes transactions immobilières effectuées au Québec.

« C’était en réflexion depuis près de trois ans. Quand [Cominar] est entrée en analyse stratégique — il y a près de douze mois —, on a tout de suite cogné à leur porte pour arriver avec cette proposition », raconte au Devoir Brett Miller, chef de la direction de Canderel.

L’entreprise de Montréal est actuellement à la tête d’un consortium formé de fonds d’investissement américains et canadiens, comme FrontFour Capital, Sandpiper Group, Artis REIT et Koch Real Estate Investments. Si elle est approuvée par les actionnaires de Cominar et le Bureau de la concurrence, l’entente pourrait être officialisée dès le début de 2022.

Certes, la popularité du télétravail et la baisse de la fréquentation des commerces du centre-ville de Montréal à cause de la pandémie peuvent donner l’impression d’avoir changé la donne, dit M. Miller. Il précise toutefois que les baux de dix ans pour les espaces de bureaux — dont ceux qu’occupe le gouvernement du Québec — restent nombreux : « Ce qui nous permet d’évaluer les revenus constants que ça rapportera. »

Il ajoute : « C’est très coûteux de construire de nouveaux espaces. Du coup, il y aura peu de concurrence qui viendra de nouvelles offres. Et dans ce contexte, l’offre existante sera précieuse à long terme. »

Quant aux espaces et centres commerciaux comme le Mail Champlain, le Centre Rockland, le Centre Laval ou Centropolis ? Leur valeur réside dans leurs emplacements, fait-il remarquer. « Ils sont bien situés, bien desservis par le transport en commun. Et tout cela, alors qu’il y a une pénurie de terrains. »

Canderel devra toutefois réaménager ces espaces : « Il faudra certainement changer l’utilisation de parties de ces immeubles en fonction des besoins des communautés qui se trouvent autour. »

Le principal critère à considérer dans l’investissement reste la croissance démographique, dit M. Miller : « Le Québec attire des dizaines de milliers de nouveaux immigrants chaque année qui doivent avoir un appartement, un emploi dans un bureau et acheter [des biens et des services] dans des commerces. »

Stratégies revues

L’intérêt des investisseurs pour l’immobilier commercial au Canada ne se dément pas. L’an dernier, les investissements ont augmenté, atteignant 14 milliards de dollars au deuxième trimestre de cette année, un record selon CBRE. Dans de récentes perspectives, cette société de services immobiliers commerciaux présente d’ailleurs Montréal comme une « destination privilégiée des investisseurs ».

« Le marché est en mesure d’anticiper ce qui s’en vient. Et l’intérêt des investisseurs — comme le démontre cette offre —, ça indique qu’on prévoit un retour à une certaine normalité quant à l’utilisation des espaces », note Jean Laurin, p.-d.g. d’Avison Young.

Son de cloche similaire de la part de Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus. La pandémie a pour effet d’accélérer des transformations qui se déroulent dans l’industrie « depuis quelques années déjà ».

La popularité croissante du commerce en ligne et l’arrivée de grands détaillants comme H & M dans le secteur du détail chamboulent l’industrie depuis plusieurs années, rappelle-t-il. Les propriétaires d’espaces commerciaux revoient leurs stratégies de développement en misant sur la concentration et la mixité de l’offre des commerces, dit-il.

« On se questionne sur la façon de changer la composition des locataires à l’intérieur des espaces. On peut remplacer certains commerces — comme dans la vente de vêtements de moyen de gamme — par des restaurants, de l’alimentaire, ou du divertissement… bref, des commerces pour lesquels on n’a pas le choix de se déplacer. »

Et cette réalité n’est pas propre au Canada et au Québec, note-t-il : « Partout en Amérique, il y a ce processus de densification et de mixité [quant à l’offre dans les espaces commerciaux]. » Les stratégies changent, mais l’intérêt pour ce marché reste, résume-t-il.