Pourquoi ce détaillant investit dans l’immobilier commercial

Philippe Grisé comprend le stress que peuvent ressentir les entrepreneurs au moment d’acheter un immeuble commercial pour la première fois.

Comme beaucoup d’entrepreneurs, lui et ses partenaires, Patrick Byarelle et Frédéric Pierre-Antoine, étaient heureux de louer leur espace commercial durant les premières années d’exploitation d’Empire, leur chaîne de magasins de planches à roulettes, à neige et de surf en pleine croissance, jusqu’à ce que le propriétaire de l’un de leurs principaux emplacements décide de vendre l’immeuble.

C’est à ce moment qu’ils ont dû prendre une importante décision: acheter l’immeuble ou faire affaire avec un nouveau propriétaire?

Ils ont d’abord envisagé de continuer à louer l’immeuble, puis ils ont changé d’idée lorsqu’ils ont rencontré certains des acheteurs potentiels venus visiter les lieux. «Nous nous sommes demandé si nous voulions vraiment avoir l’un de ces acheteurs comme propriétaire», se rappelle M. Grisé. Après tout, ils avaient une bonne relation avec le propriétaire actuel et souhaitaient garder le contrôle de leur établissement commercial.

M. Grisé et ses partenaires ont alors décidé de se procurer le financement nécessaire pour acheter l’immeuble. Cette décision les a amenés à développer un patrimoine immobilier commercial qui compte aujourd’hui quatre propriétés, dont leur siège social, d’une superficie de 3 700 mètres carrés (40 000 pieds carrés), et un entrepôt situé sur la Rive-Sud de Montréal.

Se sentir plus à l’aise d’assumer des responsabilités financières

Au fil des 10 dernières années, à mesure que M. Grisé et ses partenaires se sont familiarisés avec l’investissement immobilier, ils se sont sentis de plus en plus à l’aise d’assumer toutes les responsabilités financières qui en découlent.

«Notre première expérience dans le domaine immobilier a été une source de stress plus importante, car nous ne savions pas comment les choses fonctionnaient, explique M. Grisé. Désormais, nous avons l’expérience et le soutien nécessaires pour faire de nouvelles acquisitions. Pour nous, c’est maintenant un jeu d’enfant.»

Fondée en 1999, leur entreprise exploite aujourd’hui 10 magasins au Québec, dont un nouveau site impressionnant de 1 200 mètres carrés (13 000 pieds carrés) situé au cœur du centre-ville de Montréal. Empire prévoit prendre de l’expansion à l’extérieur du Québec dès 2018.

Bien que l’entreprise loue plusieurs de ses magasins à d’importants promoteurs immobiliers, M. Grisé et ses partenaires achètent les immeubles où sont situés leurs magasins chaque fois que c’est possible, à titre d’investissements, «un peu comme un régime de retraite». Ces immeubles sont détenus dans une société de portefeuille qui appartient elle-même conjointement aux partenaires, puis loués à Empire, une structure commune.

M. Grisé considère ses biens immobiliers comme un bon investissement pour son avenir financier. C’est un peu comme la cerise sur le sundae pour leur entreprise, qui connaît une forte croissance en raison de l’explosion de la demande pour les planches à roulettes et à neige, de même que les vêtements tendance connexes.

Même si M. Grisé porte de longues tresses rastas et ressemble plus aux jeunes planchistes qui fréquentent ses magasins qu’à un cadre en veston-cravate, en affaires, lui et ses partenaires adoptent une approche disciplinée.

Dans le cadre du processus de prise de décision qu’il a peaufiné avec son équipe au cours des 10 dernières années, il examine différents scénarios, du plus favorable au plus défavorable, en tenant compte des flux de trésorerie du magasin Empire, puis les compare au coût de possession de l’immeuble où il est situé. Dans le pire scénario, il prévoit combien il leur en coûterait pour assumer les frais d’un immeuble leur appartenant jusqu’à ce qu’il soit loué à un locataire, au cas où ils seraient dans l’obligation de fermer leur magasin (chose qui ne s’est encore jamais produite).

Faites vos calculs avant d’acheter

«Nous faisons nos calculs, affirme M. Grisé. Est-ce faisable même dans le pire scénario? Si la réponse est oui, alors nous nous disons: ‘‘Allons-y, achetons-le’’», précise-t-il, en ajoutant qu’ils s’assurent toujours de faire inspecter les immeubles afin d’avoir un portrait global avant l’achat.

M. Grisé procède de façon tout aussi méthodique lorsqu’il est question de rénovations. Il recommande aux entrepreneurs de planifier soigneusement les prévisions de coûts avec l’aide de concepteurs, d’architectes et d’autres professionnels, dont celle d’un avocat qui peut les conseiller sur les permis requis et les autres obstacles réglementaires.

De plus, il est primordial que les entrepreneurs en construction vous remettent des devis détaillés avant le début des travaux.

«Vous devez savoir, à quelques milliers de dollars près, combien cela vous coûtera, précise M. Grisé. Si vos liquidités sont grugées par des dépenses imprévues engagées à cause des travaux de rénovation ou de construction, cela va affecter le reste de votre entreprise. J’ai vu des entreprises avec un potentiel incroyable se faire couper l’herbe sous le pied après s’être lancées dans une expansion mal planifiée.»

Demandez conseil à des professionnels

M. Grisé conseille aux entrepreneurs qui achètent un immeuble pour la première fois de faire appel à des professionnels expérimentés, dont un comptable, un avocat et un courtier immobilier commercial.

«Vous devez vous entourer de gens crédibles et compétents, soutient-il. Il est préférable de payer un peu plus maintenant que de tout perdre plus tard.»

Finalement, selon M. Grisé, une fois que vous avez préparé votre plan et fait vos devoirs, il n’y a plus lieu d’hésiter. Être propriétaire comporte son lot de responsabilités et de difficultés, mais rien qu’un entrepreneur expérimenté ayant une entreprise bien établie ne puisse surmonter, souligne-t-il.

«Si vous êtes un entrepreneur avisé, c’est une occasion qui ne comporte presque aucun risque, affirme M. Grisé. Mais vous devez faire preuve de jugement. Vous ne pouvez pas vous reposer sur vos lauriers. S’il y a un problème, vous devez l’attaquer de front.»