C’est reparti en grand pour l’immobilier commercial!

La vente des Galeries d’Anjou figure au quatrième rang du classement. Ivanhoé Cambridge est désormais l’unique propriétaire du centre commercial montréalais. (Photo: courtoisie)

GRANDS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL. La pandémie n’a pas du tout refroidi les ardeurs des investisseurs immobiliers en 2021. «Surtout en deuxième moitié de l’année», constate Christian Boivin, directeur de la stratégie et de l’exécution des données à JLR, une entreprise spécialisée en intégration et en diffusion de données immobilières. Sans compter que les 10 plus importantes transactions immobilières commerciales qui figurent au classement Les Affaires-JLR affichent des sommes dépassant les 100 millions de dollars (M$). «C’est impressionnant», admet-il.

Toutefois, ce n’est ni la vente d’une tour de bureaux, d’un centre commercial ou encore d’un vaste bâtiment industriel qui vole la vedette du classement en 2021. La première place est occupée par la vente de parts du portefeuille de 43 résidences privées pour aînés appartenant à Groupe Sélection.

Bien que la réputation de ce type d’immeubles ait été malmenée depuis le début de la COVID-19, cela n’a pas empêché le fonds d’investissement américain Blackstone d’allonger les centaines de millions de dollars — certains experts du domaine parlent d’une somme de plus de 500 M$ — pour acquérir l’équivalent de 15 % du portefeuille de l’entreprise québécoise. Peu bavarde à ce sujet, la direction de Groupe Sélection se réjouit de «cette nouvelle entente qui représente une première percée pour le fonds d’investissement américain dans le marché des résidences pour aînés au Canada», résume Mylène Dupéré, vice-présidente aux affaires publiques et aux communications corporatives à Groupe Sélection.

Le plus haut gratte-ciel montréalais est vendu

Le passeport vaccinal, le retour progressif des employés dans les bureaux et surtout un certain rattrapage au sein du marché immobilier commercial ont à nouveau stimulé l’intérêt des investisseurs envers les tours de bureaux. Quatre des 10 transactions majeures de l’année impliquent justement des immeubles du centreville de Montréal. La vente du 1000 De La Gauchetière, survenue en juillet, mène le bal de ce regain d’activité au coeur de la métropole. Le consortium formé du Groupe Mach, de Petra et de Jolina Capital (la division immobilière de Saputo) est devenu propriétaire du plus haut gratte-ciel de Montréal pour la somme de 320 M$. Le trio a acheté 100 % des parts de l’immeuble de 51 étages qui appartenait à Ivanhoé Cambridge. Groupe Mach et Petra ont poursuivi leurs emplettes en achetant la Tour KPMG, propriété de BentallGreenOak, pour 195 M $au début du mois de novembre.

Questionné à savoir pourquoi il investit avec des partenaires, le président du Groupe Mach, Vincent Chiara, répond:«En achetant des immeubles de qualité au centre-ville de Montréal, nous réduisons nos parts de risque et, surtout, il n’y a pas de compétition entre nous pour séduire les meilleurs locataires.»Soulignons que la tour du 1000 De La Gauchetière, construite en 1992 pour marquer le 350e anniversaire de Montréal, avait été achetée en 2002 au coût de 184 M$ par la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec de l’époque, la Société immobilière Trans-Québec (SITQ). Malgré le profit apparent, le bâtiment, lié à un bail emphytéotique auprès de l’archevêché de Montréal, a été vendu en deçà de l’évaluation municipale de 2018, fixée à un peu plus de 348 M$.

Industriel: un pied carré qui vaut de l’or

Les bâtiments industriels poursuivent également leur ascension vers de nouveaux sommets. Ils font d’ailleurs l’objet d’au moins trois transactions parmi les 10 plus grandes de l’année. Et pas à n’importe quel prix. «On voyait venir la tendance, mais les infrastructures industrielles vendues à plus de 200 $le pied carré font désormais partie de la réalité au Québec», note Scott Speirs, vice-président de l’agence immobilière commerciale CBRE. Ce n’est pas moins de 247 $le pied carré qu’a justement payé Summit Industrial Income REIT pour acquérir l’ancien siège social d’Aldo, situé au 2300, rue ÉmileBélanger, à Montréal, qui appartenait à la société montréalaise Canpro Investments. Du jamais vu en sol québécois. Ainsi, la fiducie de placements immobiliers ontarienne a déboursé un peu plus de 183 M $pour mettre la main sur l’immeuble de 740 000 pieds carrés, dont 30 % sont constitués de locaux pour bureaux. Le complexe a été acheté deux fois sa valeur au rôle d’évaluation municipal de 2018.

La transaction qui ferme la marche du classement — la vente du 401, rue Marie-Curie, à Vaudreuil-Dorion, pour 114,15 M$ — constitue, elle aussi, un solide coup de circuit dans le secteur industriel. La fiducie ontarienne Dream Industrial LP a versé en janvier dernier 21$ le pied carré pour acquérir cette propriété du Groupe Quint — renommé Brasswater en octobre dernier. Rappelons que l’investisseur Ian Quint avait payé 26 M $en décembre 2018 pour devenir propriétaire de ce centre de distribution délaissé par Kraft Heinz Canada. Deux ans plus tard, il a ainsi obtenu un peu plus de quatre fois sa mise pour le bâtiment de 533 000 pieds carrés.

Des joueurs très locaux

À l’exception du fonds d’investissement américain Blackstone, tous les vendeurs et acquéreurs présents au classement ont leur siège social au Canada. Même que trois des immeubles montréalais qui ont changé de mains ont des acquéreurs locaux.

«Cette particularité porte la signature de la COVID-19, soutient Mark Sinnet, vice-président exécutif de la division provinciale des marchés des capitaux de l’agence immobilière américaine John Lang LaSalle. Puisque les mesures sanitaires canadiennes imposaient des mises en quarantaine d’au moins 14 jours pour les étrangers, et que d’autres pays en faisaient autant pour leurs ressortissants qui arrivaient d’ailleurs, la grande majorité des joueurs immobiliers commerciaux ont favorisé les acquisitions sur leur territoire.»