Cinq choses à savoir avant d’acheter un immeuble commercial

Comme les propriétés résidentielles, les immeubles commerciaux prennent de la valeur au fil des années, ce qui en fait un placement attrayant pour certains. Le premier directeur général, Crédit immobilier de RBC offre quelques conseils aux entrepreneurs qui songent à acheter leur lieu d’affaires.

En tant que propriétaire d’entreprise, vous souhaitez peut-être avoir plus de prise sur vos coûts fixes, bâtir votre valeur nette au fil des ans, ou encore utiliser l’immobilier comme moyen d’épargner. Il peut alors être judicieux d’acheter l’espace où vous exercez vos activités.

Toutefois, l’achat d’un immeuble commercial diffère de l’acquisition d’une propriété résidentielle. En effet, les frais, les exigences et les tâches administratives ne sont pas tout à fait les mêmes. Lors d’une récente conversation, Rod Hunt, premier directeur général, Crédit immobilier de RBC, a expliqué certains éléments clés dont les propriétaires de petite entreprise devraient tenir compte avant d’acheter un immeuble commercial.

1. L’espace que vous voulez acheter peut être jumelé à d’autres locaux dont vous aurez aussi la responsabilité

Certains lieux d’affaires sont des structures autonomes, mais beaucoup ne le sont pas. « À moins d’acheter un immeuble autonome, vous pouvez vous retrouver responsable d’autres locaux commerciaux, ce qui suppose la gestion des locataires et des frais afférents, met en garde M. Hunt. Vous pouvez aussi avoir deux appartements à louer au-dessus de votre commerce. »

En plus de vous obliger à gérer les locataires et l’occupation de vos espaces, une propriété commerciale comprenant plusieurs locaux vous coûtera normalement plus cher d’entretien. Par exemple, si vous devez remplacer la couverture, les travaux seront probablement compliqués et coûteux. Et au lieu de paver uniquement votre espace individuel, vous devrez vous occuper de toute l’aire de stationnement. Dans votre décision, vous devez donc tenir compte de la complexité inhérente à un grand espace multifonctionnel.

2. Vous devrez faire effectuer une évaluation commerciale

Une évaluation commerciale est beaucoup plus approfondie qu’une évaluation résidentielle, car la valeur est établie de façon différente. « Un immeuble commercial est évalué en fonction de son taux de capitalisation », explique M. Hunt. Il s’agit du taux de rendement que la propriété devrait générer. « En plus de s’intéresser aux revenus potentiels, l’évaluateur considérera aussi le coût de remplacement. Une évaluation commerciale est un long document qui est beaucoup plus fouillé que son pendant résidentiel ; par conséquent, il est beaucoup plus coûteux », ajoute M. Hunt.

3. Vous pouvez devoir présenter un rapport sur l’état de l’immeuble

Selon l’âge du bâtiment que vous comptez acheter, le prêteur hypothécaire peut exiger que vous présentiez un rapport sur l’état de l’immeuble. Semblable à une inspection de propriété résidentielle – mais beaucoup plus détaillée –, une inspection de propriété commerciale implique le recours à un spécialiste externe. Celui-ci réalisera un examen en profondeur pour s’assurer que la propriété est en bon état. Il signalera les travaux d’entretien à effectuer, et estimera le coût de ces travaux. « Le prêteur doit s’assurer que le bâtiment est en bon état avant d’accorder un prêt hypothécaire », explique M. Hunt.

4. Vous pouvez devoir présenter un rapport environnemental complet

Dans certains secteurs d’activité, il est nécessaire de présenter un rapport environnemental complet. En fait, cette exigence peut même s’appliquer si les activités du propriétaire ou du locataire précédent ont pu nuire à l’environnement. « Par exemple, explique M. Hunt, si le propriétaire ou le locataire précédent était un nettoyeur à sec, il peut être nécessaire d’effectuer une inspection environnementale pour s’assurer qu’aucun produit chimique ne s’est écoulé dans le sol. Aussi, si le commerce voisin est une station-service, le prêteur hypothécaire voudra s’assurer que le sol n’est pas contaminé par de l’essence, de l’huile ou d’autres produits toxiques. »

5. Les frais juridiques sont plus élevés

Enfin, si l’établissement d’un prêt hypothécaire résidentiel est assez simple, il en va autrement pour un prêt commercial, dont la complexité entraîne des frais juridiques plus élevés.

Si vous envisagez sérieusement d’acheter votre lieu d’affaires, assurez-vous de bien évaluer les frais et les démarches que cela suppose avant de prendre votre décision. Vous devez aussi avoir une bonne idée des besoins futurs de votre entreprise. Aurez-vous besoin de plus d’espace à mesure que croîtra votre commerce ? La mise de fonds nécessaire nuira-t-elle à votre capacité d’investir dans votre entreprise ? Êtes-vous en mesure d’assumer la responsabilité de gérer des locataires ?

Réfléchissez à ces questions en pesant le pour et le contre de votre projet d’acquisition, afin d’assurer le succès de votre entreprise – et de ne pas être surpris par une surcharge de travail et des dépenses imprévues.