Comment choisir le bon emplacement pour votre entreprise

L’immeuble commercial que vous sélectionnerez aura une grande incidence sur vos affaires. Sa taille, son aménagement, son emplacement et son apparence devraient favoriser l’accroissement de vos activités tout en respectant le zonage urbain et les règlements en matière d’environnement.

Comme les bâtisses commerciales diffèrent sur le plan de la forme, de la localisation et du prix, vous devrez cerner vos besoins et vos moyens financiers. Si vous avez élaboré un plan d’affaires, vous connaissez sans doute le montant dont vous disposez pour payer le loyer ou l’hypothèque, les services publics et les taxes. Une analyse des flux de trésorerie vous permettra de savoir si vous êtes en mesure d’acheter une propriété ou si la location est votre seule option viable.

À titre de locataire d’un immeuble, vous pouvez préserver votre fonds de roulement. N’oubliez pas pour autant de tenir compte des hausses éventuelles de loyer. Si vous en êtes le propriétaire, vous connaissez le montant de vos versements hypothécaires mensuels et vous bâtissez de la valeur pour votre entreprise. Assurez-vous de bien considérer toutes vos options avant de décider si vous voulez acheter ou louer votre espace commercial.

Un conseiller indépendant en immobilier commercial pourra, mieux que quiconque, vous aider à établir des critères de sélection qui vous conviennent. Ce dernier devrait connaître les environs et les règlements de zonage ainsi que les problèmes potentiels touchant l’immeuble, son emplacement et son éventuelle vocation.

Voici cinq conseils qui sauront vous guider lors de vos recherches pour trouver le bon emplacement pour votre entreprise.

1. Choisissez en fonction des besoins de votre entreprise

Si vous êtes un détaillant, l’idéal est un endroit doté d’un vaste stationnement, très achalandé et attrayant. La proximité d’un magasin «pilier» peut vous amener une foule de clients de passage. Si vous vendez des vêtements de luxe, par exemple, il est sans doute préférable d’éviter les centres commerciaux «bon marché» et de plutôt choisir de vous établir dans le voisinage d’autres détaillants haut de gamme (boutiques de chaussures, bijouteries ou autres).

Bien que le site et le décor représentent des facteurs de moindre importance pour une petite entreprise de vente en gros ou de fabrication, vous devez néanmoins observer les règlements de zonage qui dictent les activités permises selon les secteurs. Assurez-vous de pouvoir accéder à une main-d’œuvre qualifiée à distance raisonnable (une demi-heure) de l’emplacement visé.

Si vous offrez des services personnels, professionnels ou créatifs, mieux vaut peut-être opter pour des bureaux fermés dans des quartiers attrayants, branchés sur un réseau haute vitesse et facilement accessibles en transport en commun. La capacité d’attirer et de fidéliser des employés compétents peut s’avérer essentielle à la survie de ces entreprises. Un immeuble situé dans un endroit central et facile d’accès peut vous procurer un avantage stratégique.

Si vous considérez une plate-forme de chargement par exemple, demandez-vous: est-elle bien située? Nécessite-t-elle des réparations? Les locaux comptent-ils plus d’une plate-forme?

2. Considérez les coûts liés aux modifications

Lorsque vous aurez trouvé un immeuble convenable et bien situé, réfléchissez aux transformations qu’il faudra y apporter. La question qui se pose alors est de savoir qui en assumera les coûts.

Si vous louez des locaux qui requièrent des modifications, vous devrez négocier avec le propriétaire. Assurez-vous d’avoir un contrat qui précise les travaux à exécuter, les délais à respecter et les pénalités en cas de retard. Ces dispositions doivent également figurer dans votre bail.

Si vous envisagez d’acheter un immeuble, chargez une entreprise agréée d’inspecter et d’examiner la propriété pour repérer les malfaçons et les contaminations de l’environnement. Dans certains cas, les malfaçons relevées peuvent faire l’objet de négociations avec le vendeur. Dans d’autres, elles sont le signe de problèmes à venir. Mieux vaut éviter les unes comme les autres.

Les changements ne sont pas tous du ressort du propriétaire. Il arrive que l’autorisation d’une commission locale soit requise en vertu des règlements de zonage ou de protection du patrimoine. Même une modification mineure, comme l’aménagement d’une porte de chargement dans une vieille façade de brique, pourrait nécessiter l’approbation de l’administration municipale. Ce processus peut prendre du temps, et rien ne garantit l’autorisation des modifications souhaitées.

3. Renseignez-vous sur les taxes et l’infrastructure

Les taxes varient selon la municipalité. Certaines villes offrent des taux préférentiels dans l’espoir d’attirer les entreprises. Votre agent d’immeuble pourra vous renseigner sur les taxes applicables ainsi que sur l’infrastructure et les services publics disponibles – accès Internet, ramassage des ordures, routes, électricité, gaz naturel ou autres – sur les lieux ciblés.

4. Prévoyez un agrandissement futur

Il est pertinent de prévoir de l’espace suffisant pour un éventuel agrandissement. Toutefois, payer pour de l’espace additionnel qui ne sera pas exploité avant un bon moment n’est peut-être pas la meilleure façon d’utiliser votre fonds de roulement. Avant d’investir dans un espace additionnel, vous devez avoir toutes les raisons de croire que vous en aurez besoin dans un laps de temps relativement court. Votre plan d’affaires et vos conseillers pourront vous aider à évaluer vos moyens financiers.

5. Distinguez vos besoins de vos goûts

Il est facile de se laisser séduire par la multitude de particularités et de choix offerts. Après avoir fait le tour des possibilités, établissez la liste des vrais besoins de votre entreprise. Énumérez ensuite les critères souhaitables, mais non indispensables.

Vous devriez ainsi éliminer les bâtiments qui ne respectent pas vos critères essentiels. Il vaut mieux limiter votre liste, sinon aucun édifice ne vous conviendra. Classez les édifices restants selon leur niveau de satisfaction par rapport à vos critères essentiels.

Voici une méthode simple pour guider votre choix: notez chaque caractéristique sur une échelle de 1 (médiocre) à 10 (excellente). Évaluez cette caractéristique par rapport aux critères de votre liste pour en déterminer l’importance relative. Ainsi, même si l’aire de réception d’un bâtiment obtient un «9», la valeur de cette caractéristique pour votre entreprise pourrait se chiffrer à «2». Multipliez ces deux chiffres (9×2), faites de même pour chaque caractéristique, puis additionnez les résultats. Procédez de la sorte pour chaque bâtiment qui vous intéresse. Examinez ensuite attentivement les trois ou quatre immeubles les mieux cotés avant d’arrêter votre choix définitif.